Cómo elegir la mejor hipoteca para ti

15 años.

O más bien, 14 años y medio.

Ése es el tiempo que nos costó a Cova y a mí deshacernos de la hipoteca de nuestra casa.

¿Podríamos haberlo hecho antes? Quizá.

¿Podríamos estar todavía pagándola? Sin duda.

Pero lo cierto es que nos libramos de la deuda más importante de nuestras vidas en menos de la mitad del tiempo para el que la habíamos contraído.

Y estamos orgullosos de ello.

No tener deudas te da una sensación de libertad inigualable.

Pero la hipoteca es quizá la única deuda que no puedes evitar. Al menos, si quieres tener una casa en propiedad.

No quiero debatir ahora si es preferible el alquiler o la compra. Yo antes tenía una opinión y ahora tengo otra. Puede que algún día te la cuente.

De lo que no tengo dudas es que la decisión dependerá de la situación de cada persona.

Por eso, si tienes decidido que lo mejor para ti es comprar una casa, casi con toda seguridad vas a tener que firmar una hipoteca.

Entonces, te darás cuenta de que la selección de un préstamo u otro va a ser una de las elecciones más importantes que vas a tener que tomar.

La hipoteca va a ser tu compañera de vida durante muchos años. Y para que esta relación funcione es fundamental empezar con buen pie.

¿Cómo?

Escogiendo una hipoteca que se adapte a tus circunstancias y que no te imponga condiciones que puedan afectar a tu futuro.

Yo no soy un experto en préstamos hipotecarios. Realmente, no conozco en profundidad toda la oferta que hay ahora mismo en el mercado.

Lo que sí sé, después de terminar de pagar la mía, es en qué cosas me fijaría hoy mismo si tuviese que contratar una hipoteca. Son cuatro o cinco aspectos básicos que creo que deberías conocer.

Empezamos por el más importante.

Cómo calcular cuánto puedes pagar en una hipoteca

Imagina que ya tienes escogida tu casa. Un piso que cumple con todo lo que necesitas.

Ahora vas al banco y un amable señor con corbata te explica las bondades de uno de los mejores préstamos del mercado. Según él, claro.

Ahora ya sabes el interés de tu hipoteca y te ha hecho una simulación sobre lo que deberás pagar cada mes en función de si la contratas a 20, 30 o 40 años.

Ya sólo debes elegir qué cuota es la más cómoda para ti.

Fácil, ¿no?

Pues bien, déjame decirte que ya has empezado con mal pie.

Pero no cuando lo pusiste en la sucursal del banco, no.

Todo empezó mal cuando escogiste tu casa sin considerar cuánto estabas dispuesto a pagar.

Y no me refiero a la cuota mensual. Que también.

Me refiero al importe total.

Cuando decides comprar una casa tienes que tener muy claras dos cosas:

Para el primer aspecto, debes conocerte a ti mismo y saber cuáles son tus ingresos y tus gastos. Sólo entonces conocerás de cuánto dinero dispones al final de cada mes para destinarlo a las cuotas de la hipoteca. O si debes suprimir algún capricho para hacer frente a los pagos.

Pregúntate también cómo de estable es tu puesto de trabajo.

Si crees que podrían echarte a la calle de un día para otro si bajasen las ventas de la compañía, si moviesen la fábrica a la India o si una pandemia mundial colapsase la economía, entonces asegúrate de que vas a poder formar cuanto antes un buen colchón de seguridad para asumir todos tus gastos durante una buena temporada, incluida la cuota del préstamo.

En el caso de que seáis dos, podéis hacer las cuentas en pareja y descubrir juntos cuáles son vuestras posibilidades.

Bien, ahora que ya conoces tus límites, es el momento de echar cuentas.

Busca en Google alguno de los muchos simuladores hipotecarios que existen en Internet y juega con las variables.

Empieza poniendo un precio al inmueble que te parezca apropiado y elige una duración para el préstamo. Estos simuladores suelen tener ya configurado un interés acorde a lo que ofrece el mercado en cada momento, por lo que puedes dejarlo así.

Verás en cuanto se queda la cuota mensual.

Pero además, comprobarás cuánto pagarás al final de la hipoteca en intereses.

Y te darás cuenta de que cuanto más alargues el plazo, menor será la cuota mensual, pero mayores serán los intereses totales pagados al terminar.

¿Estás dispuesto a pagar un 15% más por tu vivienda?

¿Prefieres pagar 50 € más al mes a cambio de terminar antes y ahorrarte algo más en intereses?

No lo sé. Es decisión tuya. Pero elige conociendo muy bien las consecuencias y no porque el del banco te lo pinte más o menos bonito.

Un último apunte.

Si escoges una hipoteca de interés variable, es muy probable que con el tiempo tu cuota acabe subiendo. Por lo tanto, ten previsto este aspecto y no apures al máximo a la hora de decidir tu capacidad de pago mensual. Ahora vamos con este tema.

¿Hipoteca de tipo fijo o variable?

La pregunta del millón.

Hace unos cuantos años no hubiésemos tenido dudas. Las hipotecas con interés fijo eran muy elevadas, casi disparatadas. Por lo que, casi todo el mundo acababa contratando un préstamo de interés variable.

Sin embargo, la fuerte caída del Euribor en la última década ha supuesto también un cambio muy importante en el mercado hipotecario.

Con unos tipos de interés cercanos al cero, la mayoría de los bancos se han visto obligados a ofrecer condiciones de tipos fijos más atractivas que las que había antes, con el objetivo de asegurarse una rentabilidad aceptable por prestar su dinero.

Por eso, es muy probable que a la hora de contratar una hipoteca te asalten las dudas sobre si es mejor a tipo fijo o variable.

Antes de darte mi opinión, te voy a comentar brevemente en qué consisten.

En las hipotecas de tipo variable las cuotas mensuales van variando. No siempre pagaremos lo mismo.

Están referenciadas a un índice, que suele ser el archiconocido Euribor, al que se le suma una cantidad fija, llamada diferencial, para conocer los intereses de la deuda.

Este índice se revisa cada cierto tiempo, normalmente cada año, de modo que tu cuota se ajustará con el nuevo valor.

Normalmente el interés que tienen en el momento de la contratación suele ser mayor que el de una hipoteca a tipo fijo. Pero su inconveniente es que desconoces si al año siguiente pagarás más o menos por tu préstamo.

En contraposición, las hipotecas a tipo fijo mantienen siempre el mismo interés durante toda la vida del préstamo. Tú pagarás siempre lo mismo. Pero, también es verdad que los primeros años seguramente pagues más que por una hipoteca variable.

¿Y cuál es mejor?

Pues, como casi todo, depende de tu situación.

En mi opinión, totalmente subjetiva y que es posible que muchos economistas no estén de acuerdo, el punto principal que yo consideraría es la duración del préstamo.

Si la hipoteca es de menos de 15 años, incluso de 20, puede ser beneficioso contratarla de interés variable.

Los motivos son dos principalmente.

Por un lado, los intereses serán menores que en una hipoteca a tipo fijo durante los primeros años. Y, por otro lado, si tenemos en cuenta el funcionamiento general de las hipotecas, donde al principio se pagan más intereses y se amortiza menos capital, contar con un tipo de interés más bajo, sin duda nos beneficia.

En cambio, si la hipoteca tiene una duración más larga, yo sopesaría muy en serio la opción de contratarla a interés fijo. Pagarás algo más al principio, pero tendrás una mayor tranquilidad.

Para que te hagas una idea, a los dos años de firmar nuestra hipoteca, el Euribor llegó al 5%. Puedes suponer el roto que supuso para nuestros bolsillos.

Por suerte, teníamos un buen colchón de seguridad y capacidad para asumir la deuda con nuestros sueldos.

Por suerte también, poco después cayó de manera brusca.

No sé si el Euribor volverá a alcanzar esos niveles. Sólo digo que los 20, 30 o 40 años que puede durar una hipoteca son muchos años, y pueden surgir muchas cosas.

La importancia de las comisiones en una hipoteca

Ya te he hablado en más de una ocasión de la importancia de evitar las comisiones al contratar tus cuentas y tarjetas bancarias.

Pues bien, las hipotecas no son una excepción.

Cuando recorras la ciudad o las páginas de Internet buscando una hipoteca, no sólo debes fijarte en el tipo de interés que ofertan. Tanto o más importante es fijarse en las comisiones.

De manera resumida, te diré que las principales comisiones que puedes encontrar en un préstamo hipotecario son:

Sin duda, a la hora de elegir tu hipoteca debes fijarte en que sus comisiones sean lo más reducidas posibles. Si no hay ninguna, mucho mejor.

Especialmente importante es la comisión por amortización. Si tienes previsto eliminar parte de tu deuda cuando a ti te apetezca, evitar este cargo es fundamental.

En nuestro caso, no teníamos comisión por amortización y eso nos permitió terminar con el préstamo mucho antes de lo esperado. Y además, hacerlo a nuestro ritmo.

Curiosamente, sí teníamos comisión por cancelación. Pero eso no supuso ningún problema. El último año amortizamos todo lo que nos quedaba, excepto una cuota que se saldó al mes siguiente.

Fin de la historia. Cero comisiones por amortizar o cancelar.

Los gastos ocultos del banco

A nadie se le escapa que firmar una hipoteca implica el inicio de una larga relación entre tú y tu banco.

Por eso, no es de extrañar que intenten camelarnos con tipos de interés más reducidos a costa de contratar alguno de los fabulosos servicios de la entidad.

La idea no es otra que mantenernos lo más atados posible a sus productos. Pagar al banco por servicios que muchas veces no necesitamos. Y además, tener que hacerlo durante muchos años.

No digo que todos los productos que te ofrezcan sean malos. Por supuesto que no.

Lo que digo es que valores muy bien si merece la pena contratarlos durante más de media vida sólo por bajar un poco el interés de tu préstamo.

Algunos de los productos que intentarán colarte son:

Por lo tanto, cuando compares hipotecas entre sí, valora el coste de las obligaciones que te impone el banco y no sólo el tipo de interés que te oferta. De lo contrario, es posible que, al terminar el préstamo, hayas pagado en productos de tu entidad una buena suma de dinero que no compense la diferencia de intereses inicial.

¿Amortizar cuota o plazo de una hipoteca?

Cuando firmamos nuestra hipoteca teníamos muy claro que cada año que pudiésemos íbamos a amortizar parte de la deuda. De ese modo, pagaríamos menos intereses y la liquidaríamos antes.

Por eso, a la hora de elegir hipoteca, un punto fundamental era que no tuviese comisión de amortización.

También nos ayudó el momento en el que compramos la vivienda.

Lo hicimos en plena burbuja inmobiliaria, es cierto. Pero también lo es que las hipotecas firmadas entonces permitían desgravarte en la declaración de la renta una parte muy importante de lo que aportases cada año, hasta un límite máximo.

Nosotros siempre llegamos a ese límite y eso nos permitió recuperar parte del dinero gastado al tiempo que reducíamos el préstamo a mayor velocidad.

En 2013 quitaron esta reducción, por lo que las viviendas compradas a partir de entonces ya no gozan de esta ventaja fiscal.

A cambio, no te has comido una de las mayores burbujas que hemos conocido, así que seguramente el precio de tu casa sea algo inferior al de aquel entonces.

En cualquier caso, si tú también quieres amortizar hipoteca, debes saber que, al hacerlo, puedes ajustar tu préstamo de dos maneras diferentes: reduciendo cuota o reduciendo plazo.

Si reduces cuota, básicamente pagarás menos el mes siguiente y los sucesivos, pero los años de tu hipoteca seguirán siendo los mismos.

En cambio, si reduces plazo, seguirás pagando lo mismo, pero terminarás antes de saldar tu deuda.

¿Qué es mejor?

Seguro que no lo adivinas.

Depende.

Financieramente es más ventajoso reducir el plazo, ya que, como hemos visto, cuantos más años dura tu hipoteca, mayores son también los intereses que pagarás al final.

Sin embargo, nosotros alguna vez decidimos reducir cuota.

¿Por qué?

Muy sencillo. Como te he comentado antes, hubo algún año que el Euribor llegó a alcanzar el 5%. Aunque podíamos hacer frente a la deuda, no quisimos que nuestros sueldos fuesen tan justos cada mes. Por eso, preferimos reducir cuota puntualmente para poder ir más desahogados.

Como siempre, no todo es blanco o negro. Tus circunstancias y las mías son muy diferentes. De igual modo que tu situación puede variar de un año a otro.

Escoge en cada momento la opción que más te convenga, pero hazlo sabiendo siempre el porqué.

Conclusión

En febrero de 2019 Cova y yo pagamos la última cuota de nuestra hipoteca.

Fue un momento de subidón.

En realidad, no es que la hipoteca fuese un lastre. Cada mes pasaban el cargo y nosotros ni nos enterábamos.

Pero estaba ahí.

Era como ese post-it en la nevera que te recuerda que tienes la revisión del dentista dentro de un mes.

En el día a día no le haces caso, pero cuando te acuerdas, es algo que te gustaría evitar.

Por eso, al pagar el último recibo, sentimos una gran liberación.

Es cierto que tuvimos a nuestro favor el poder aprovechar la desgravación fiscal de entonces para amortiguar el gasto y que el euribor estuvo varios años a un nivel muy bajo.

Por el contrario, sufrimos la crisis financiera de 2008, en la que nuestros sueldos se redujeron un 20% y durante 15 meses uno de nosotros estuvo desempleado.

Sinceramente, creo que  gran parte del mérito por haber terminado la hipoteca en la mitad de tiempo se debe a dos motivos fundamentales: nuestra capacidad de ahorro y elegir un préstamo basándonos en unos criterios acertados.

De este modo:

Como ves, son pautas básicas, pero fundamentales, que tú también puedes aplicar si decides embarcarte en la aventura de tener una casa en propiedad.

Ahora es tu turno. Cuéntame.

¿Tienes pensado contratar pronto una hipoteca?

¿O estás ya pagando una? En ese caso, ¿estás contento con las condiciones?

Te espero en los comentarios.